Сколько сегодня стоит 1 сотка земли?

Землю покупают с разными целями: кто-то собирается инвестировать в ценный или перспективный с финансовой точки зрения участок; кто-то — построить дом для летнего отдыха; кто-то — просто выращивать овощи и фрукты. В любом случае не обойтись без формальностей, первая из которых — оценка стоимости 1 сотки земли. В дальнейшем продавцу и приобретателю понадобится заключить договор купли-продажи, обратиться в Росреестр и Федеральную налоговую службу и совершить ряд дополнительных действий — но без установления рыночной или кадастровой цены двигаться дальше будет невозможно.

1 сотка земли — это участок любой формы, площадь которого составляет 100 квадратных метров. Конечно, предпочтительнее, чтобы это был прямоугольник (например, 10 × 10 м² или 2,5 × 4 м²) — хотя бы с позиций простоты планировки и застройки, однако принципиального значения с точки зрения законодателя геометрия не имеет. В чём различие кадастровой и рыночной стоимости земли и как формируется цена участка — смотрите далее.

Виды цен за 1 сотку земли

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (статья 66, пункты 1 и 2) цена 1 сотки земли может быть рыночной или кадастровой. К этим основным разновидностям добавляется третья, определяемая Постановлением Правительства №319 «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года, — нормативная.

Она используется сравнительно редко и только в следующих случаях:

• когда необходимо определить цену «государственного» участка, передаваемого в частную собственность в порядке приватизации;
• когда нужно установить в соответствии с действующим порядком общую долевую собственность на землю;
• когда участок передаётся от одного лица, физического или юридического, другому в порядке наследования или дарения;
• когда кредитополучатель использует уже принадлежащую ему землю в качестве залогового имущества.

В остальных случаях в гражданском праве применяются два ранее упомянутых варианта оценки стоимости 1 сотки — кадастровый и рыночный; их и следует рассмотреть детальнее.

Важно: вне зависимости от порядка расчёта цены участка рассчитываться за него можно с использованием любых доступных покупателю источников — например, задействовав металлический счёт в Сбербанке. Никаких ограничений в этом отношении ни Земельный кодекс, ни другие нормативные акты не содержат.

Порядок и особенности оценки стоимости 1 сотки земли устанавливаются целым рядом законов и подзаконных актов, самыми важными из которых являются:

• Земельный кодекс, или Федеральный закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 года с последними изменениями и уточнениями;
• Федеральный закон №136-ФЗ «Об оценочной деятельности…» от 29 июля 1998 года;
• Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (отдельные положения начинают действовать только по окончании 2019 года);
• Федеральный закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года;
• Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (отдельные положения вступают в силу по окончании 2019 года);
• Приказ Министерства экономического развития №358 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» от 7 июня 2016 года;
• Постановление правительства России №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки…» от 8 апреля 2000 года;
• Федеральные стандарты оценки №№1–4, касающиеся общих понятий, видов стоимости земли и порядка процедуры.

Важно: некоторые виды земель могут использоваться в строго определённых целях — например, на них не получится без утомительных и дорогостоящих формальностей открыть аптеку с нуля или построить жилой комплекс.

Порядок землепользования, в общих чертах описанный в следующем разделе, различается от субъекта к субъекту; уточнять его необходимо в местных органах власти — там же можно узнать и о правилах перевода участка в другую категорию.

Рыночная

Основной документ, используемый при оценке рыночной стоимости земли, равно как и других недвижимых объектов, — ранее упомянутый Федеральный закон №136-ФЗ. В соответствии со статьёй 3 (второй абзац) этого закона рыночная цена участка — это сумма, передаваемая от продавца приобретателю наличными или с использованием безналичного расчёта, за которую с высокой вероятностью земля может быть отчуждена в условиях открытого рынка.

Важно: непременным условием как расчёта стоимости 1 сотки земли, так и заключения законной сделки являются полная осведомлённость всех сторон о предмете договора, их дееспособность и добровольность предполагаемых действий. Поскольку оценка рыночной стоимости всегда носит вероятностный характер, в расчёт не берутся случайные и непредсказуемые факторы — войны, стихийные бедствия и другие, не зависящие от воли продавца, покупателя, посредника и оценщика.

Рыночная цена участка, согласно той же статье, выражается в денежной форме; при внутригосударственных расчётах используется национальная валюта — в данном случае это российский рубль.

Оценка рыночной стоимости объекта проводится независимым экспертом по обращению заинтересованного лица (гражданина, индивидуального предпринимателя, компании или государственного учреждения) в отношении любого имущества в рамках действующего законодательства. Таким образом, ни органы власти, ни отдельные чиновники не вправе помешать легальному проведению мероприятия.

Не зависит порядок процедуры и от рода деятельности обратившегося: он может как работать в офисе или играть на бирже (частное лицо), так и заниматься поставками по госзаказам или специализироваться на экспорте нефтепродуктов.

Таким образом, оценка рыночной стоимости 1 сотки земли позволяет получить наиболее достоверный результат и, следовательно, избежать претензий как со стороны государства, так и от одной из сторон, вдруг решившей счесть сделку невыгодной. В спорных ситуациях законодатель допускает проводить повторную экспертизу у другого независимого специалиста — как в досудебном порядке, так и после подачи искового заявления.

Важно: исходя из последнего положения, рыночную стоимость 1 сотки земли нельзя называть окончательной. Несмотря на формальную объективность, она зависит от множества случайных факторов, а в конечном счёте — от совпадения мнений обеих сторон. Даже если стоимость завышена, но не вызывает у покупателя вопросов или претензий, сделка будет считаться состоявшейся; это и достоинство, и недостаток оценки рыночной цены земли.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса рыночная цена 1 сотки, если она была получена с соблюдением правовых норм, имеет приоритет перед кадастровой: и при заключении договора, и во время судебных разбирательств любая из сторон может апеллировать к выводам независимого эксперта — и её доводы будут приняты во внимание.

Рыночная стоимость земельного участка определяется сертифицированным оценщиком на основании заключённого между ним и заказчиком договора о проведении работ. Сомнения в наличии у эксперта должной квалификации дают покупателю или продавцу право настаивать на проведении новой оценки. Ещё одно весомое основание для оспаривания — наличие доказательств заинтересованности профессионала: давления на него, получения или обещания материального вознаграждения или его участия в собственности.

Резюмировать вышесказанное можно в трёх положениях:

1. Рыночная стоимость земли — наиболее объективный показатель, который может применяться сторонами сделки по обоюдному согласию вместо кадастровой.
2. На окончательную цену влияет множество факторов, главный из которых — добровольное согласие контрагентов.
3. Результаты оценки могут быть оспорены на этапе переговоров о покупке — в досудебном порядке или в суде. При оспаривании проводится новая независимая экспертиза, назначение которой — установить истинную рыночную стоимость 1 сотки земли.

Важно: заявить о своём несогласии с новой оценкой может и контрагент, по инициативе которого проводилась первая. Чтобы избежать лишних трат, рекомендуется сверять полученные значения с кадастровой стоимостью участка.

Кадастровая

Термин «кадастровая стоимость» образован от слова «кадастр» — так называют упорядоченный список всех располагающихся в пределах Российской Федерации участков. Кадастр находится в ведении государственной структуры — Росреестра; следовательно, стоимость всех включённых в него земель определяется в одном порядке, что позволяет говорить как о большем единообразии, так и о большей вероятности возникновения ошибок и неточностей.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли устанавливается в следующих целях:

• когда необходимо поставить участок, находящийся в государственной, муниципальной или частной собственности, на налоговый учёт — обычно после смены собственника или введении ранее не использовавшихся территорий в эксплуатацию;
• когда планируется выдать разрешение на приватизацию, распределение или перераспределение уже используемых земель, а также на их перевод из одной категории в другую — например, пахотных в участки под застройку;
• когда стороны сделки купли-продажи или аренды хотят заключить договор на основании кадастровой, а не рыночной цены;
• когда участок планируется выставить на торги — они всегда стартуют с кадастровой стоимости.

Полученное после проведения экспертизы значение вносится в Единый государственный реестр недвижимости. На окончательную стоимость влияет ряд факторов, включая категорию земель и текущую востребованность; от мнения сторон сделки, в отличие от рыночной, этот показатель не зависит.

Важно: если у продавца или покупателя земельного участка возникают сомнения в объективности проведённой экспертизы, они могут обжаловать её результаты в судебном порядке — просто нанять независимого оценщика в такой ситуации будет недостаточно.

Как уже упоминалось, в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса приоритетное значение имеет рыночная стоимость 1 сотки; на основании этого положения возникла практика: если рыночная цена уже определена, кадастровая рассчитывается в процентном соотношении от неё — без проведения дальнейших исследований.

Кадастровая стоимость земли должна регулярно пересматриваться; для обеих российских столиц срок проведения очередной оценки — 3 года с момента предыдущей; для остальных субъектов — от 3 до 5 лет (в одно время для всех находящихся в их пределах участков). По понятным причинам процедура проводится несколькими оценщиками; инициирует её своим распоряжением глава администрации.

Важно: несмотря на все нововведения, призванные приблизить кадастровую стоимость 1 сотки к рыночной (это свидетельствовало бы о полной объективности экспертизы), на деле значения могут расходиться более чем на 200%. Причиной тому служат несовершенство используемых экспертами методов вычислений, человеческий фактор и непринятие в расчёт по-настоящему важных факторов, таких как изменения спроса на момент оценки.

Если стороны сделки считают кадастровую цену участка сильно заниженной или завышенной (последнее более вероятно), они могут ссылаться на всё ту же статью 66 Земельного кодекса, в судебном порядке требуя приравнять кадастровое значение к рыночному.

На объективность кадастровой стоимости 1 сотки влияет и используемый метод оценки:

1. Сравнительный. Если участок уже находится в эксплуатации, его цену вычисляют, основываясь на аналогичных показателях расположенных поблизости земель (обычно выбирают 3–5 единиц). Необходимое условие калькуляций — правовая однородность участков, включая способ использования. Земли, выделенные под сельское хозяйство, по умолчанию не могут оцениваться наравне с территориями под ИЖС или строительство многоэтажных домов.
2. Доходный. Если найти поблизости аналоги не получается, кадастровую цену вычисляют исходя из уже приносимого участком дохода с учётом планируемого роста показателя. Необходимое условие — нахождение земли на момент проведения экспертизы в коммерческом пользовании: если она пустует или ещё не распределена, этот вид оценки невозможен.

Важно: полностью избежать проведения кадастровой оценки земли невозможно. Даже если стороны заключают договор на основании рыночного значения, им придётся пройти через эту формальность, а иногда — ещё и добиваться установления справедливой цены.

Как формируется цена за сотку земли?

Стоимость участка, будь то один квадратный метр или 1 сотка, рассчитывается на основе следующих критериев:

1. Категория землепользования. От неё зависит, какие именно виды хозяйственной деятельности разрешены на территории. Чем более «функционален» участок, тем дороже он стоит — и наоборот. Выделяют несколько категорий:
   • земли сельхозназначения — находятся на некотором отдалении от городов, предназначены исключительно для разведения животных и домашней птицы, выращивания, временного хранения и переработки продуктов растительного происхождения; ввиду невозможности использования под застройку и сложности перевода в другую категорию стоят относительно недорого;
   • земли населённых пунктов — располагаются обычно в городской черте, отводятся под индивидуальное строительство, возведение многоэтажных домов, офисную и производственную застройку; стоят значительно дороже, чем земли первой категории;
   • земли специального назначения — отводятся под застройку заводами, фабриками, которые не могут функционировать в черте города, оборонных предприятий, теле- и радиобашен, вокзалов и аэропортов; их стоимость зависит прежде всего от предыдущих условий эксплуатации, однако обычно они недоступны для приобретения частными лицами;
   • земли охраняемых территорий, лесного, водного фонда и резерва — их назначение ясно из названий; в большинстве случаев выкупить такие участки без нарушения закона невозможно.
2. Характеристики участка. Из-за несовершенств системы оценки кадастровой стоимости обычно земли оцениваются не в полном объёме; выходом является проведение независимой экспертизы, на основании которой делается заключение о рыночной цене. К главным определяющим особенностям относятся:
   • рельеф местности;
   • окружающий ландшафт;
   • технические характеристики земли (плодородность, устойчивость, влагосодержание, засоленность и так далее);
   • наличие на участке инфраструктуры, зданий и сооружений, а также особенности возведения и эксплуатации построек;
   • общая ухоженность территории.
3. Характеристики окружающей территории. Даже самая плодородная и чистая земля потеряет в стоимости 1 сотки, если будет находиться в неудобном или недоступном месте или к ней будут прилегать неблагоприятные участки. При оценке рыночной стоимости земли в этом аспекте принимаются во внимание:
   • доступность участка (наличие путей сообщения, возможности проехать на автомобиле непосредственно до места или даже дойти до него пешком);
   • уровень шума вокруг (от проезжающих транспортных средств, самолётов, заводов и фабрик и так далее);
   • облагороженность территории (наличие зелёных насаждений, мусоросборников, пешеходных дорожек);
   • состояние прилегающих участков (пустуют они, находятся долгое время в эксплуатации у неизменных собственников или арендаторов или часто переходят из рук в руки — и как именно эти территории используются);
   • природные риски (вероятность наводнений, оползней, землетрясений, сходов камней или лавины и иные факторы);
   • ближайшие перспективы (что строится или в скором времени будет построено на соседних участках).

Важно: в случаях, специально не оговорённых законодателем, собственник земли имеет право по своему усмотрению определить стоимость как 1 сотки, так и участка в целом. Если на его предложение найдётся покупатель, заключённая между ними сделка будет считаться законной; при таком течении дел обращаться к независимому эксперту необязательно.

Средняя стоимость 1 сотки земли по регионам РФ

Наиболее интенсивно стоимость 1 сотки земли меняется по удалению от городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга. Проиллюстрировать сказанное можно ценами на землю в 30, 60 и 90 километрах от столицы:

• в радиусе 30 км — от 280 тысяч рублей (Горьковское, Калужское направления) до 3,5–6 млн рублей за 1 сотку (Ильинское, Рублёвское);
• в радиусе 60 км — от 280 тысяч до 1–1,4 млн рублей за 1 сотку;
• в радиусе 90 км — от 140 до 560 тысяч рублей за 1 сотку.

Средняя цена 1 сотки земли по регионам России представлена в таблице ниже.

Субъекты РФ	Цена за 1 сотку (тысяч рублей)
Республика Адыгея	177
Республика Башкортостан	126
Республика Бурятия	279
Республика Алтай	190
Республика Дагестан	1168
Республика Ингушетия	989
Кабардино-Балкарская Республика	1012
Республика Калмыкия	467
Карачаево-Черкесская Республика	896
Республика Карелия	180
Республика Коми	267
Республика Марий Эл	390
Республика Мордовия	173
Республика Саха (Якутия)	324
Республика Северная Осетия (Алания)	1003
Республика Татарстан	210
Республика Тыва	232
Удмуртская Республика (Удмуртия)	112
Республика Хакасия	406
Чеченская Республика	894
Чувашская Республика (Чувашия)	320
Алтайский край	200
Краснодарский край	359
Красноярский край	80
Приморский край	56
Ставропольский край	450
Хабаровский край	184
Амурская область	240
Архангельская область	108
Астраханская область	311
Белгородская область	120
Брянская область	134
Владимирская область	170
Волгоградская область	243
Вологодская область	141
Воронежская область	193
Ивановская область	189
Иркутская область	90
Калининградская область	435
Калужская область	164
Камчатский край	175
Кемеровская область	89
Кировская область	158
Костромская область	207
Курганская область	50
Курская область	88
Ленинградская область	240
Липецкая область	67
Магаданская область	102
Московская область	139
Мурманская область	97
Нижегородская область	160
Новгородская область	128
Новосибирская область	94
Омская область	78
Оренбургская область	204
Орловская область	195
Пензенская область	191
Пермский край	240
Псковская область	114
Ростовская область	640
Рязанская область	146
Самарская область	454
Саратовская область	255
Сахалинская область	187
Свердловская область	241
Смоленская область	73
Тамбовская область	82
Тверская область	131
Томская область	72
Тульская область	210
Тюменская область	145
Ульяновская область	306
Челябинская область	188
Забайкальский край	124
Ярославская область	115
Москва	1150
Санкт-Петербург	1124
Еврейская автономная область	142
Ненецкий автономный округ	69
Ханты-Мансийский автономный округ (Югра)	74
Чукотский автономный округ	117
Ямало-Ненецкий автономный округ	143

Важно: указанные цены — ориентировочные. Стоимость 1 сотки земли может меняться в зависимости от перечисленных выше и других привходящих факторов как по регионам, так и в пределах целой страны. Окончательную сумму определяют в ходе переговоров продавец и покупатель — именно она и будет впоследствии уплачена.

Подводим итоги

Цена 1 сотки земли может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Оценка кадастровой стоимости проводится в случаях, перечисленных в законе, в обязательном порядке. Если особых предписаний нет, стороны могут заключить сделку по рыночной цене, рассчитанной независимым экспертом или в произвольном порядке назначенной текущим владельцем.

Стоимость участка зависит от нескольких факторов: категории землепользования, благоустройства, инфраструктуры и прилегающих территорий. Цена 1 сотки по России сильно колеблется даже в пределах одной области. Узнавать стоимость конкретного участка лучше непосредственно у продавца — с ним же можно и поторговаться, доведя сумму до приемлемой.