Как продать квартиру без риелтора – пошаговая инструкция

Содержание:

Рынок недвижимости давно не пустует: предложений огромное количество – на любой вкус и кошелек. Только выбирай и плати. Поэтому продать квартиру зачастую не так-то просто даже с помощью опытного и «зубастого» риелтора. Иногда владельцы жилья ждут годами, когда процесс сдвинется с мертвой точки.

Что же делать, если собственник по каким-либо причинам решил обойтись своими силами и действовать в одиночку? Есть ли плюсы у самостоятельной продажи квартиры? Обсудим эти и многие другие вопросы ниже, а также составим подробный алгоритм для тех, кто не боится трудностей.

С чего начать продажу квартиры?

Воланд в «Мастере и Маргарите» говорил, что люди из века в век сильно не меняются, но квартирный вопрос их испортил. Почему? Все стремятся к максимальному комфорту, который, разумеется, невозможно представить без хорошего жилья. Квартиры покупаются и продаются, но у обоих участников сделки обычно одна цель – улучшить жилищную ситуацию.

Залог быстрой и выгодной продажи жилплощади – это грамотное поведение при взаимодействии с гипотетическим покупателем

Представим, что вам необходимо продать квартиру. Возможно, вы хотите другую… Или более просторная досталась по наследству, а автомобиля нет. Главное, цель есть – продажа недвижимости. С чего начать, если вы решили пройти этот не всегда легкий путь без риелтора? Рассмотрим пошаговую инструкцию, как продать квартиру самостоятельно.

Определение стоимости

Цена вашей законной собственности в виде квартиры может существенно варьироваться — иногда разница в стоимости практически идентичного жилья составляет 10-20%. Согласитесь, это довольно много, то есть если вы продешевите при продаже недвижимости, то легко потеряете 200-500 тысяч рублей. Значит, очень важно правильно определить стоимость квартиры, которую вы собираетесь продать. Реально ли самостоятельно справиться с такой задачей? Вполне. Особенно если проанализировать, что оказывает наибольшее влияние на цену квартиры. Безусловно, каждый конкретный случай уникален, однако примерный перечень параметров сформулировать можно:

Количество квадратных метров — любому человеку интуитивно понятно, что чем больше метраж квартиры, тем выше ее цена. Как правило, данный показатель является одним из определяющих при выборе жилья.
Количество комнат — обычно гипотетические покупатели начинают поиск нового дома, точно зная, сколько комнат там должно быть. Конечно, их число, как и площадь, напрямую коррелируют с ценой. Однако думать, что «двушка» стоит в два раза дороже однокомнатной квартиры — в корне неверно. Последние, если рассчитать цену одного квадратного метра, являются самыми дорогими. Почему? Все просто — «однушки» востребованы на рынке в связи с их сравнительно небольшой стоимостью.
Планировка — если она удачная, то продать квартиру удастся, скорее всего, быстро и дорого. Всегда ценились квартиры, где комнаты расположены на разные стороны; такую планировку часто называют «распашонка». И изолированность комнат также очень важна — мало кто хочет покупать жилье со смежными, поскольку это чревато вполне логичными неудобствами. Плюсом будет и раздельный санузел.
Этаж — в российской действительности спросом не пользуются крайние этажи. Людей можно понять: часто жители первых этажей мучаются из-за сырости, холода и грызунов; верхние же не угодили многим из-за постоянно текущей крыши и жара от нее в летнее время.
Инфраструктура и прилегающая территория — продаже квартиры очень способствуют хороший и чистый двор, парковка, площадка для детей, небольшая парковая зона, а также наличие по близости остановки общественного транспорта, магазинов, школ, детских садов и т.д.
Район – квартиры в центре всегда считались роскошью и стоили намного дороже аналогичных, но на окраине. Но сейчас популярностью начали пользоваться также дома в тихих и зеленых районах – чистый воздух, природа. Именно такое жилье часто ищут семьи с детьми. Стоит иметь в виду, что цена квартиры значительно снижается, если она находится в доме, рядом с которым есть шумные дороги, «вредные» предприятия или нечто подобное.
Лоджия или балкон — именно здесь сушат белье и узнают погоду, когда синоптики промахиваются с прогнозом. Поэтому такое помещение весьма нужно. Если ваш балкон качественно остеклен, то попробуйте увеличить рассчитанную цену квартиры на 5%.
Состояние квартиры — продать «развалины» со свисающими клочьями обоями и скрипящим полом довольно тяжело. Все хотят приобрести жилплощадь хотя бы с косметической отделкой. Если вы продаете квартиру с современным и хорошим ремонтом в новом доме, то целесообразно увеличить ее стоимость.
Отопление – сейчас есть множество домов, где отопление не центральное, а индивидуальное, то есть в каждой квартире имеется свой газовый котел, который можно самостоятельно регулировать в зависимости от потребностей. Конечно, это намного удобнее, чем центральное отопление, поэтому такая недвижимость ценится больше.
Коммунальные платежи – часто их размер значительно отличается даже при одинаковом метраже помещений. Логично, что мало кто хочет купить жилье и каждый месяц платить управляющей компании кучу денег, когда есть реальная возможность сэкономить на этой статье затрат.
Репутация застройщика – актуально для новых домов, поскольку некоторые строительные организации зарекомендовали себя настолько хорошо, что самостоятельно продать квартиру в их доме можно за считанные дни. Существуют и обратные случаи – отдельные компании не могут похвастаться качеством, что, конечно, сказывается на цене недвижимости.

Важно: в расчет берутся и юридические моменты – например, как долго собственник владеет квартирой, зарегистрированы ли там третьи лица, есть ли неоплаченные задолженности и подобное.

Допустим, вы проанализировали объективные плюсы и минусы квартиры, но что дальше? С чего начать и как ее оценить в денежном выражении без помощи риелтора? Здесь лучше всего воспользоваться методом сравнительного ценообразования. То есть необходимо изучить рынок и отобрать аналогичные предложения, сформировав свою цену на их основе. Для этого можно воспользоваться сайтами в Интернете (к примеру, Авито), городскими сервисами, газетами и т.д. Есть и другой вариант: в Сети сегодня несложно найти специализированные калькуляторы, рассчитывающие стоимость квартиры, если ввести определенный набор параметров. Но, конечно, такой способ чреват погрешностями.

Распространение рекламы

Чтобы быстро продать квартиру без риелтора, нужно приложить немало усилий на поиск гипотетических покупателей. Но в первую очередь требуется составить грамотное и привлекательное рекламное предложение. Безусловно, без фотографий не обойтись. Зачастую именно они являются приманкой, поэтому не стоит экономить на этом этапе – используйте качественный фотоаппарат.

Некоторые приглашают специального фотографа. Отнеситесь к съемке серьезно – мебель надо по возможности убрать, а квартиру вымыть до блеска. Животным, людям, включенным телевизорам и полотенцам в ванной комнате – уж точно не место на хороших фото.

Совет: сделайте несколько кадров прилегающей территории, дома и подъезда. Это будет своеобразным бонусом, выделяющим ваше объявление из моря подобных.

Когда снимки готовы, можно приступать к написанию объявления. Конечно, следует акцентировать внимание на достоинствах продаваемой квартиры. Но одну и ту же информацию легко представить по-разному – ваша задача создать креативный и интересный текст, в котором прослеживается отношение владельца к дому.

Пример предложения:

Продается просторная и теплая 2-комнатная квартира в тихом районе!

Площадь — 60 кв. м, просторная гостиная – 21 кв. м, спальня – 15 кв. м, большая кухня – 14 кв. м.

Квартира располагается на 4 этаже пятиэтажного дома. Светлый и чистый подъезд, удобные лестницы. Отличные соседи!

Удачная планировка – комнаты на разные стороны, широкие коридоры, раздельный санузел, большая лоджия с современными стеклопакетами.

Новый дом (2012 год), застройщик «Орион». Сделан хороший ремонт, остаются встроенная прихожая и кухонный гарнитур с техникой.
Зеленый и тихий район с развитой инфраструктурой – школа, детский сад, магазины и поликлиника находятся в шаговой доступности.

Уютная квартира, в которой жили счастливые люди, будет рада новому хозяину!

Цена: 2 400 000 рублей.

Продавец: Виталий (телефон — 8(914)-102-33-55).

Звоните и приходите смотреть!

Итак, объявление готово. Дальше его надо распространить. Возможны следующие варианты:

Профильные сайты в Интернете – Авито, Юла, городские порталы, специализирующиеся на недвижимости.
Социальные сети – сегодня в каждом городе есть множество групп, где можно самостоятельно разместить информацию о продаже квартиры.
Печатные издания – старый-добрый способ газетных и журнальных объявлений никто не отменял.
Сарафанное радио – родственники, друзья, соседи и знакомые иногда лучше всяких риелторов помогают найти покупателей.
Бумажные объявления – их расклейка в наше время становится все менее популярной, но и она порой приносит плоды.

Важно: конечно, свое жилье хочет иметь каждый человек, однако накопить на квартиру с зарплатой 30000 рублей (а это средние цифры по многим регионам) крайне сложно. Но и скитаться по съемным углам тоже совсем не вариант. Лучше всего задуматься, как правильно взять ипотеку на квартиру.

Работа с документами

Многие отказываются от мысли продать жилплощадь самостоятельно, поскольку работа с документами зачастую вселяет ужас в обычного человека. Но не так страшен черт, как его малюют! Все необходимые бумаги вполне реально подготовить без помощи риелтора. Перечень обязательных документов для продавца:

Паспорта всех имеющихся собственников жилья; при наличии собственников, которым нет 14 лет, нужны свидетельство о рождении ребенка и паспорт одного из родителей (или опекунов); если есть собственник в возрасте от 14 до 18 лет, то требуется его паспорт и паспорт одного из родителей.
Заверенный нотариусом договор купли-продажи.
Разрешение, полученное от органов опеки и попечительства. Оно необходимо, когда среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние.
Согласие супруга на продажу квартиры, которое было нотариально заверено.
Доверенность, заверенная нотариусом. Нужна в том случае, когда продавец подает документы не самостоятельно, а доверяет это другому. Конечно, требуется и паспорт этого лица.

Небольшой список, да? Но не спешите радоваться раньше времени – большинство покупателей хотят проверить жилплощадь со всех сторон, поэтому чаще всего спрашивают с продавца и другие бумаги:

Правоустанавливающий документ (или договор основания, по которому недвижимость является чьей-то собственностью).
Технический паспорт квартиры.
Выписка по лицевому счету, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Выписка из домовой книги.
Справка, информирующая о том, что нет долгов за телефон, Интернет, домофон и т.д.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Важно: бывают случаи, когда гипотетические покупатели просят продавца оформить сделку по-хитрому, например с помощью дарственной. Конечно, решение принимать только вам, но обходные пути, как правило, сопряжены с большим риском. Лучше всего заранее ознакомиться с плюсами и минусами дарственной на квартиру.

Предпродажная подготовка

Грамотно составленное рекламное объявление способно привлечь покупателей не хуже опытного риелтора. Если вы справились с задачей и создали хороший текст, то звонки от желающих посмотреть квартиру не заставят себя долго ждать. Конечно, нужно быть во всеоружии, то есть крайне важно подготовить недвижимость для показа и собственную нервную систему для общения с заинтересованными лицами. В стандартную предпродажную подготовку квартиры обычно входит следующее:

Уборка жилья. Вымойте окна, полы, сантехнику. Вынесите мебель, если есть такая возможность, так как именно пустые квартиры пользуются наибольшим спросом при других равных условиях. Это психологический фактор – чужие шкафы и диваны не отвлекают, поэтому покупатель сразу начинает мысленно присваивать жилплощадь и размышлять, куда и что можно поставить.
Наведение порядка в подъезде. Конечно, вы не обязаны мыть лестничные клетки. Однако горы мусора, крысы и тараканы, снующие в подъезде, вряд ли помогут вам заключить сделку. Поэтому придется постараться и решить данную проблему, если она имеет место. Поменяйте негорящие лампочки, протрите стекла, смойте надписи со стены… То есть приведите подъезд, а также придомовую территорию в надлежащий вид.

Совет: первое, что люди улавливают и отмечают даже на бессознательном уровне, переступая порог новой квартиры, – это запах. В доме должно вкусно пахнуть. Свежезаваренным кофе, сдобными булочками, мандаринами или морским бризом. Все зависит от вашей фантазии.

Переговоры с покупателями

Готовьтесь, что после размещения объявления начнутся звонки – вас будут просить показать квартиру. Удивительно, но риелторы тоже, скорее всего, не пропустят мимо интересное предложение. Отвечайте вежливо и корректно, что продаете квартиру самостоятельно, то есть без посредников.

Часто переговоры с реальными покупателями — довольно сложный и долгий процесс, так как квартира стоит не пять рублей и жить там, возможно, придется долгие годы. Конечно, люди мечтают приобрести сказочное жилье по выгодной цене. Как правило, сомневаются абсолютно все. Ваша задача — помочь покупателям и развеять их страхи. В пределах разумного, безусловно. Рассмотрим пару примеров возражений и ответов на них.

Пример №1:

Покупатель: Ну, в целом квартира хорошая, мне нравится… Но цена высоковата для меня. Могу заплатить столько-то.

Продавец: Я с радостью сделаю вам небольшую скидку или оставлю новую бытовую технику, если вы готовы внести задаток прямо сейчас.

Пример №2:

Покупатель: Меня все устраивает на первый взгляд, но квартира у вас угловая. Вдруг зимой будет очень холодно?

Продавец: Да, квартира угловая, однако температура в ней всегда очень комфортная – стены дома снаружи утеплены, так что в морозы вам точно не придется кутаться в плед, а летом кроны деревьев, растущих за окнами, защищают помещение от жары.

Оформление купли-продажи

Когда покупатель найден и готов к сделке, начинается этап оформления документов. Тут продавцу стоит быть предельно внимательным и осторожным. Обычно в первую очередь подписывается договор задатка, по которому покупатель отдает продавцу часть денежных средств (например, 5%). Здесь есть один нюанс – если покупатель отказывается от сделки, то задаток ему не возвращается. Иногда продавец может передумать, но тогда он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Далее необходимо подготовить пакет документов; его составляющие были перечислены выше. И, наконец, можно перейти к оформлению договора купли-продажи.

Важно: в большинстве случаев договор купли-продажи требуется нотариально заверять, причем обычно нотариусы сами занимаются его составлением на основании предоставленных документов. Договор в простой форме подойдет, если у квартиры один собственник или она находится в совместной собственности.

Как правило, расчет производится перед походом в регистрирующие органы. Не забудьте подготовить расписку в получении денег за квартиру, поскольку она является подтверждением того, что продавец получил оплату. Стоит помнить, что, если вы сами купили это жилье менее трех лет назад, придется рассчитать налог с продажи квартиры и заплатить его.

Как быстро продать квартиру – полезные советы

Залог быстрой и выгодной продажи жилплощади – это грамотное поведение при взаимодействии с гипотетическим покупателем. Конечно, у бывалых риелторов в арсенале множество сценариев и фишек, помогающих добиться заключения сделки. Если вы рассчитываете только на свои силы, стоит немного перенять чужой опыт и воспользоваться следующими советами:

Дайте покупателям понять – вы согласны поторговаться. Человеческая психология такова, что скидка является магнитом, притягивающим к покупке именно вашей квартиры. Множество сделок сорвалось из-за нежелания продавца хотя бы немного сбавить цену. Некоторые люди принципиально не будут ничего покупать, если им не пойти навстречу. Однако обозначьте, что скидка действует определенное время, то есть решаться надо быстрее!
Оставьте что-нибудь в качестве приятного бонуса. Кухонный гарнитур, встроенный шкаф, новую качественную сантехнику, жалюзи и подобное. Это всегда радует покупателей.
Невзначай проговоритесь, что у вас уже есть на примете заинтересованный покупатель. Дух соперничества неизменно силен в людях, да и банально страшно, что хороший вариант могут действительно увести прямо из рук.
Постарайтесь, чтобы на осмотр квартиры приходили все члены семьи потенциального покупателя. Иногда даже родные люди не в состоянии договориться – жена в восторге от жилплощади, а муж ни под каким соусом не согласен ее брать.
При необходимости окажите покупателю консультационную помощь, если вы обладаете нужной информацией. Например, человеку не одобрили ипотеку. Возможно, вы разбираетесь в данной сфере и без труда посоветуете другой банк.

Совет: улыбайтесь, будьте доброжелательны и человечны. Купить квартиру всегда намного приятнее у хороших и открытых людей.

Подводим итоги

Одни годами сдают ненужную недвижимость, храня в шкафу договор сдачи квартиры в аренду, а другие решают продать ее и потратить деньги с пользой (или без – тут уж личное дело каждого). Найти покупателя на свою жилплощадь без риелтора вполне реально, если подготовить ее и удачно составить рекламное объявление.

Главное, будьте крайне осторожны в процессе оформления документов и проведения денежных расчетов. Лучше всего не скачивать договор купли-продажи из Интернета, а составить его у юриста, поскольку каждый конкретный случай уникален.