Как купить квартиру на вторичном рынке?

Приняв решение о приобретении квартиры, многие предпочитают искать ее на вторичном рынке, то есть покупать жилье с рук. Это позволяет избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Однако, покупая старое жилье, также можно столкнуться с различными неприятностями.

Мы посвятили материал ниже правилам безопасной покупки квартиры на вторичном рынке. Мы расскажем о том, что нужно предварительно выяснить о помещении и его хозяевах и какой пошаговой инструкции стоит придерживаться для успешного заключения сделки. Кроме того, будут даны ответы на часто задаваемые вопросы по теме.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупая квартиру, которая уже была в чьей-то собственности (и, возможно, даже не одного владельца), следует быть готовым к многочисленным сюрпризам. Как ценное имущество, она может использоваться для получения различных материальных благ, и связанные с этим обременения могут осложнить жизнь новому собственнику. Чтобы подобного не произошло, необходимо подготовиться к покупке и собрать полную информацию о квартире и ее хозяевах. О том, что именно следует выяснить, расскажем подробно:

  • Собственник жилья. Нужно проверить, является ли продавец законным владельцем квартиры, то есть имеет ли он полномочия на ее продажу. Для этого попросите предъявить документы о праве собственности на квартиру и паспорт продавца. Сведения в них должны совпадать. Дополнительно стоит проверить данные, содержащиеся в Госреестре.
  • Возраст и состояние здоровья хозяина квартиры. Очень рискованно покупать жилье у людей преклонного возраста, с серьезными психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью. Можно оказаться в ситуации, когда после приобретения недвижимости объявятся родственники с документами о недееспособности продавца, и договор купли-продажи будет признан недействительным.
  • Семейное положение продавца. Если квартира куплена во время брака, распоряжаться ею без согласия второго супруга нельзя.
  • Полномочия представителя продавца. Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее достоверность. Желательно также попытаться выйти на контакт с собственником.
  • Способ получения квартиры ее нынешним собственником. Мы опишем две сложных ситуации, в которых можно оказаться, покупая жилье на вторичном рынке:
    • Унаследованная квартира. Если жилье получено по наследству, право собственности на него того или иного лица может оставаться под вопросом продолжительное время. Даже если после смерти прежнего хозяина прошло больше полугода, могут появиться новые претенденты на наследство, и сделку о продаже квартиры признают недействительной. Поэтому желательно, чтобы с момента наследования до покупки жилья прошло как минимум несколько лет.
    • Квартира, купленная за материнский капитал. В этом случае жилье находится в долевой собственности всех членов семьи, в том числе детей. Для продажи такой квартиры необходимо предоставить несовершеннолетним равноценное жилье. Если этого не произойдет, сделку аннулируют.
  • Форма собственности. Один из рисков приобретения квартиры на вторичном рынке жилья – наличие нескольких владельцев. Если квартира в долевой собственности и продается ее часть, нужны письменные отказы других хозяев от преимущественного права на ее покупку.
  • Наличие действующих кадастрового и технического паспортов и соответствие сведений в них реальной планировке. Если квартира была нелегально переоборудована, не удастся зарегистрировать сделку о ее покупке.
  • Перечень зарегистрированных в квартире граждан. Необходимо выяснить, кто прописан на жилплощади, нет ли среди этих лиц недееспособных и детей. На продажу квартиры с такими жильцами требуется разрешение органов опеки.
  • Предыдущие соглашения о передаче квартиры в собственность. Важно выяснить, кто принимал участие в этих сделках. Дополнительные вопросы к юридической чистоте жилья могут возникнуть, если предыдущие соглашения о его передаче заключались с участием юридических лиц и государственных компаний. Вас должны также насторожить слишком многочисленные и частые продажи квартиры.
  • Отсутствие задолженности по плате за капремонт. Если по долгам за водо-, электроснабжение и другие коммунальные услуги несет ответственность прежний собственник жилья, возмещать задолженность по капремонту придется вам.
  • Наличие обременений. Квартира, будучи зачастую единственным ценным имуществом человека, нередко используется им для решения разных финансовых вопросов, что делает ее непригодной для продажи. Тем не менее многие недобросовестные хозяева пытаются обойти запреты, и в результате страдают покупатели. Вот несколько видов обременений, которые могут быть наложены на жилье:
    • Залог. Кредитование в нашей стране приобрело в последнее время грандиозные масштабы, и зачастую средства предоставляются под залог квартир. Продавать такое жилье запрещено, но попытки это сделать предпринимаются. Если вы купите подобную квартиру, банк или другое учреждение может предъявить свои права на нее при невозврате долга по кредиту.
    • Арест. При самых разнообразных обстоятельствах (чаще всего за долги) квартира может арестовываться. При этом владелец не имеет права ее продавать, но далеко не все выполняют этот запрет.
    • Банкротство. Может случиться так, что квартира еще не арестована, но, вероятно, это произойдет. Если в отношении собственника или его супруги (супруга) осуществляется процедура банкротства, недвижимость может попасть под арест с последующей продажей для возмещения долгов.

Совет: в качестве альтернативы покупке квартиры предлагаем рассмотреть отличный вариант для семей с детьми — потратить материнский капитал на строительство дома.

Чтобы стать счастливым обладателем жилья и не пострадать от мошенников, нужно придерживаться некоторых правил покупки
Чтобы стать счастливым обладателем жилья и не пострадать от мошенников, нужно придерживаться некоторых правил покупки

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция

Реализовывать свои планы по приобретению жилья следует по определенной схеме. Это позволит избежать лишних затрат и купить действительно качественную квартиру с минимальными рисками. Предлагаем воспользоваться пошаговой инструкцией.

Определение бюджета

Перед началом поиска на вторичном рынке подходящей под ваши запросы квартиры нужно оценить, сколько придется на нее потратить и откуда возьмутся необходимые средства. Прежде всего четко сформулируйте, каким критериям должна отвечать недвижимость. Оцените предложения на рынке вторичного жилья, чтобы определить, по какой цене можно купить квартиру с теми параметрами, которые вам подходят.

Важно иметь представление о том, что влияет на стоимость жилья на вторичном рынке:

  • Высота дома и этаж, на котором расположена квартира.
  • «Возраст» дома и его тип (кирпичный или панельный, много- или малоэтажный).
  • Район города, близость к центру, нахождение рядом шумной трассы.
  • Подвал, которым могут пользоваться жильцы.
  • Вид из окна.
  • Состояние двора, наличие детской площадки и парковки.
  • Инфраструктура: наличие поблизости торговых точек, мест отдыха, станции метро, остановок других видов общественного транспорта, поликлиники, школы и т.д.
  • Количество комнат, планировка и площадь.
  • Качество и стоимость коммунальных услуг: как отапливается жилье, какая в нем вода, сколько в среднем нужно платить за коммуналку.

Возможно, некоторые из тех факторов, которые повлияли на повышение цены, для вас не столь важны. Тогда не стоит переплачивать. Лучше поискать вариант без лишних «опций». Нужно учитывать, что, кроме платы за саму квартиру, вас ждут и другие расходы:

  • Оформление документов о покупке.
  • Если покупка происходит в ипотеку, нужно оплатить ее оформление.
  • Если в поиске жилья помогает риэлтор, придется оплатить его услуги. Как правило, это до 3% от цены квартиры.
  • Оплата услуг других специалистов: нотариуса, оценщика, юриста и т.д.

Важно: это неполный список. В каждом конкретном случае требуются дополнительные затраты. Возможно, нужно провести хотя бы минимальный ремонт. Кроме того, за покупку или перевозку мебели тоже придется заплатить. Определяя сумму, которую вы можете отдать за жилье, нужно учесть все нюансы.

Выбор способа покупки

Как и квартиру в новостройке, вторичное жилье можно купить в ипотеку. Но если есть возможность обойтись собственными деньгами, лучше так и сделать, чтобы избежать дополнительных затрат на оплату пользования кредитными средствами. При покупке в кредит стоит обратиться в банк заранее, чтобы узнать, на какую сумму займа можно рассчитывать, и с учетом этой информации искать приемлемый вариант жилья.

Покупку можно оформлять лично или через доверенное лицо. Во втором случае выберите в качестве представителя того человека, которому полностью доверяете такую ответственную и дорогостоящую покупку, как квартира. На него нужно оформить доверенность и удостоверить ее у нотариуса. Сделку о покупке квартиры удастся заключить и через агентство недвижимости. На вторичном рынке высок риск нарваться на мошенников, а обращение к специалистам позволяет избежать таких проблем. Но это недешевое удовольствие.

Осмотр вариантов

Выбрав несколько вариантов квартир, соответствующих вашим пожеланиям, можно отправляться на их осмотр. При этом стоит придерживаться некоторых правил:

  • Нужно лично оценить, в каком состоянии квартира. При осмотре обратите внимание на следующие характеристики:
    • Планировка. Она должна соответствовать техпаспорту квартиры и быть удобной для вас и других будущих жителей.
    • Ровность поверхностей. Оцените, насколько ровные в комнатах и других помещениях стены, потолки и полы.
    • Состояние окон и дверей. Во-первых, они должны быть. Во-вторых, желательно, чтобы они работали.
    • Уровень влажности. Загляните по углам и другим местам, где обычно можно заметить следы сырости и плесени.
    • Наличие водопровода, электроснабжения, канализации и газа, состояние соответствующих систем.
    • Работа электропроводки. Проверьте, в каком состоянии розетки, включив в них простые приборы.
    • Состояние отопительной системы. Если покупка происходит в холодное время года, проверьте, как работают батареи.
    • Работа сантехники и кухонной плиты.
  • Не стоит проявлять робость и вести себя, как в гостях. Это, возможно, ваша будущая квартира, и вы можете без лишней скромности заглядывать в самые укромные ее уголки. Осматривайте тщательно и не стесняйтесь задавать вопросы. На вторичном рынке не бывает квартир без недостатков, и хозяева всеми силами стараются их скрыть. Любые проблемы, которые вы обнаружите, могут повлиять на цену и позволят сэкономить. Кроме того, проявляя пристальное внимание к осмотру, можно избежать будущих серьезных проблем, например дорогостоящего ремонта, и вовремя отказаться от проблемного жилья.
  • Не ограничивайтесь осмотром только самой квартиры. Обратите внимание, в каком состоянии двор и подъезд, работают ли мусоропровод и лифт, есть ли поблизости магазины и другие важные для вас объекты.
  • Воспользуйтесь фотоаппаратом и записной книжкой. Запомнить свои впечатления от всех осмотренных квартир сложно, поэтому можно записать, что понравилось в каждом из вариантов, а что вызвало замечания. Можно также сделать снимки, чтобы позже просмотреть, посоветоваться с семьей и сравнить разные варианты.
  • Даже если первая же осмотренная квартира вас более-менее устроила, не стоит прекращать поиски. Вторичный рынок жилья очень богат предложениями и ежедневно пополняется. Не исключено, что уже завтра на нем появится более удачный вариант покупки.

Ведение переговоров

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обсудить с продавцом ряд важных вопросов. В первую очередь попробуйте сбросить цену. Как правило, ее устанавливают с расчетом на то, чтобы потом немного снизить. В качестве аргумента укажите продавцу на все недостатки, которые нашли во время осмотра, даже самые мелкие. Может обсуждаться вопрос о выплате задатка. Необходимо также договориться о том, каким способом будут передаваться деньги и кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки.

Совет: кроме денежных вопросов, нужно обсудить сроки освобождения жилья. Если в нем кто-нибудь живет, оговорите с продавцом даты выселения и снятия их с регистрации. На этапе переговоров не помешает сторонняя помощь. Возьмите с собой хотя бы друга для поддержки.

Заключение сделки

Продажа квартиры оформляется договором. В законодательстве нет четких требований к его форме. Можно найти бланк в Сети и заполнить своими данными, заказать проект у нотариуса, в юридической конторе или в МФЦ. В любом случае в договоре должны быть основные реквизиты:

  • Дата и место подписания.
  • Сведения о продавце и покупателе (ФИО, адреса и паспортные данные).
  • Информация о квартире, которая продается (местонахождение, площадь и назначение жилья, другие характеристики).
  • Цена.
  • Способ и дата передачи денег.
  • Перечень других собственников (при наличии). Если их нет, об этом тоже нужно упомянуть.
  • Перечень прописанных в квартире.
  • Упоминание о наличие обременений.
  • Указание на то, согласен ли супруг продавца (если он в браке), а также совладельцы с продажей.
  • Информация о разрешении органов опеки (если в квартире прописаны несовершеннолетние).

Совет: ознакомьтесь со списком аккредитованных оценщиков Сбербанка.

Договор купли-продажи подписывается в присутствии обеих сторон соглашения. Можно привлечь к этой процедуре юриста. Ему же нужно заранее отнести договор на проверку. Если квартирой владеют несколько человек, каждому из которых принадлежит определенная доля, договор должен удостоверить нотариус. Допускается его нотариальное удостоверение и в других случаях. К договору необходимо приложить технические документы на квартиру.

После подписания договора между продавцом и покупателем проводится расчет. Передавать деньги можно разными способами, например открыть в банке аккредитив, заключить договор аренды банковской ячейки или оформить расписку. В первых двух случаях банк выступает в роли гаранта передачи денег. Аккредитив подходит для безналичных расчетов, а ячейка – наличных.

Совет: чтобы оформить передачу наличных за покупку и обезопасить от возможных проблем, узнайте, как должна выглядеть расписка в получении денежных средств за квартиру.

Подписание договора и передача денег еще не считаются покупкой квартиры. Заключение сделки будет завершено только после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Для этого следует обратиться в Росреестр или в МФЦ с определенными документами:

  • Заявление.
  • Паспорта обеих сторон.
  • Договор.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.

Важно: это базовый перечень документов. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим часто задаваемые вопросы.

Как не попасться в сети мошенников?

Вряд ли удастся полностью застраховаться от встречи с недобросовестными продавцами, но есть вполне действенные методы свести шансы попасть на них и возможные негативные последствия к минимуму. Достаточно принять некоторые простые меры:

  • Проверьте документы на квартиру. Сверьте паспортные данные продавца с информацией в свидетельстве о праве собственности. Оцените соответствие планировки техпаспорту. Если продавец отказывается предоставлять какие-либо документы или ищет оправдание невозможности их показать, это плохой знак. Настаивайте на своем праве увидеть документы и не соглашайтесь на сделку, не ознакомившись с ними. Предоставление вместо оригиналов копий может говорить о том, что вам пытаются продать квартиру в залоге, и документы на нее хранятся в банке.
  • Проведите анализ предыдущих сделок о продаже квартиры. Для этого можно попросить у собственника расширенную выписку из Госреестра. В ней будет информация обо всех бывших хозяевах и способах приобретения квартиры. Если сделки купли-продажи заключались слишком часто, это может быть признаком мошеннической схемы. Рискованно также покупать квартиру, которая получена в качестве наследства.
  • Проверьте, кто хозяин квартиры, по реестру недвижимости (ЕГРП). Эта информация находится в открытом доступе и предоставляется любому заинтересованному лицу. Чтобы ее получить, можно заказать выписку из реестра через портал Росреестра. В этом документе будет информация обо всех собственниках, что дает возможность сверить их список с предоставленными согласиями на продажу.
  • Проверьте документы второй стороны сделки. Обратите внимание на страницу с отметками о прописке. Если на ней много записей о постановке и снятии с учета по разным адресам, это серьезный повод насторожиться. Сверьте данные, указанные в договоре, с паспортными данными. Если от имени собственника жилья выступает представитель, стоит проверить достоверность выданной ему доверенности через правоохранительные органы.
  • Проанализируйте расценки на аналогичное жилье. Вас должна насторожить слишком низкая цена на квартиру. Не исключено, что вам пытаются продать «нечистое» жилье.
  • Если помещение продается представителем, попросите познакомить вас с хозяином. Если в личном контакте откажут, риск стать жертвой мошенников повышается.
  • Узнайте, состоит ли продавец в браке. Даже если второй из супругов не является собственником квартиры, он может предъявить свои права не ее часть при разводе, если жилье куплено во время брака. Поэтому не помешает посмотреть, есть ли в паспорте продавца штамп о браке (и когда он заключен). Достаточно сверить эту дату с датой приобретения квартиры, указанной в выписке из ЕГРП, и будет понятно, в браке это произошло или нет.
  • Выясните, не ведется ли в отношении хозяина недвижимости или его супруги (супруга) процедура банкротства. Найти такую информацию можно в реестре дел, которые рассматриваются арбитражными судами, а данные об исполнительном производстве доступны на портале службы судебных приставов.
  • Если хозяин жилья – пожилой человек или с серьезными отклонениями в состоянии здоровья, стоит оценить, оправдан ли такой риск. Возможно, лучше поискать другой вариант, где меньше шансов впоследствии выяснить, что собственник недееспособен, а сделка недействительна. Как минимум, нужно попросить справки от психиатра и нарколога о том, состоит ли хозяин квартиры на учете.
  • Проверьте, нет ли в отношении квартиры каких-либо обременений (ареста, залога и т.д.). Сделать это несложно, достаточно попросить представить расширенную выписку из ЕГРП, в которой вся эта информация присутствует. Но при этом важно обратить внимание на дату ее выдачи. Эксперты советуют принимать во внимание только выписки, выданные не более чем за две недели.
  • Указывайте в договоре полную цену. Продавец может убеждать вас в том, что лучше указать заниженную сумму, чтобы сэкономить на налогах. Не поддавайтесь на уговоры. Если что-то пойдет не по плану и договор будет расторгнут, вернуть удастся только ту сумму, которая указана в нем.
  • Обратитесь к профессионалам. На вторичном рынке жилья происходит оборот больших денежных сумм, поэтому здесь много желающих заработать обманом покупателей. Если вы не уверены, что сможете справиться с покупкой квартиры самостоятельно, лучше позаботиться о помощи специалистов.

Стоит ли прибегать к услугам посредников?

В покупке жилья через посредника есть как плюсы, так и минусы. Только вам решать, какой из вариантов выбрать.

Преимущества обращения к риэлтору:

  • Легче выбрать квартиру. В его распоряжении обширная база жилья, представленного на вторичном рынке, что дает большие возможности для выбора. Кроме того, специалист подскажет, на что обратить внимание, и подберет подходящие варианты. Если вы плохо ориентируетесь в вопросах недвижимости, такой консультант не помешает.
  • Тратится меньше времени и усилий. Изучение рынка недвижимости, общение с продавцами и сбор информации о них – это трудоемкий и долгий процесс.
  • Профессионализм. Вам вряд ли приходится часто покупать квартиры, поэтому сложно рассчитывать на то, что удастся учесть все нюансы. Опытный риэлтор гораздо лучше знает, на что обратить внимание в документах, о чем спросить продавца и что осмотреть в квартире.
  • Безопасность. Если с продавцами будет работать специалист в сфере недвижимости с богатым опытом и обширными знаниями, можно избежать риска быть обманутым мошенниками.

Плюсы самостоятельной покупки:

  • Выгода. За услуги риэлторов нужно платить, и суммы они запрашивают немалые (как правило, до 3% от стоимости жилья). Но специалист может помочь найти квартиру подешевле, учитывая богатую базу недвижимости, которой он располагает. Это основной аргумент в пользу покупки квартиры своими силами. Поэтому, если необходимость платить риэлтору вознаграждение вас не пугает, лучше все-таки воспользоваться его услугами. Но важно при этом выбрать надежного специалиста, иначе деньги будут потрачены зря. Мошенники встречаются и среди риэлторов — а значит, обращайтесь только к лицензированным.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?

Часть потраченных на жилье денег можно вполне легально возместить даже без указания в договоре заниженной суммы или других обманных приемов. По закону есть возможность получить налоговый вычет в размере 13 процентов от фактических расходов на покупку квартиры, то есть уменьшить сумму уплаченных или будущих налогов. Такая льгота предусмотрена в статье 220 Налогового кодекса. Суть ее состоит в том, что на стоимость купленной квартиры снижается сумма доходов, с которых покупатель платит подоходный налог.

Но получить вычет могут не все покупатели квартир, поскольку действуют некоторые ограничения:

  • Если вы не работаете или трудитесь неофициально, вычет получить не удастся.
  • Квартира должна находиться на территории России.
  • Сумма, с которой можно получить налоговый вычет, не может превышать 2 млн руб.

Можно оформить вычет одним из двух способов:

  • В текущем году – не доплачивая налог до конца года.
  • По окончании года – путем возврата всей суммы от налоговой службы.

Чтобы получить вычет в налоговой, нужно обратиться с заявлением в ФНС по месту нахождения купленной квартиры уже после того, как закончился год, в котором приобретена квартира. К нему прилагается следующий пакет документов:

  • Договор купли-продажи и бумаги, которые подтверждают право собственности.
  • Документы о расходах (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).
  • Декларация о доходах за прошедший год.

Для получения вычета у работодателя нужно подать ему заявление и приложить уведомление из налоговой. До конца календарного года работодатель будет платить зарплату, не удерживая с нее подоходный налог.

Совет: выбирая способ получения вычета, лучше остановиться на варианте с налоговой. Для этого есть несколько причин. Во-первых, работодатель будет платить полную зарплату без вычета налога только после получения уведомления из ФНС, а через налоговую службу можно получить налог за весь прошедший год. Во-вторых, для получения вычета в ФНС достаточно посетить инспекцию один раз, а для оформления уведомления для работодателя потребуются как минимум два визита, первый — чтобы заказать этот документ, а второй — для его получения.

В сумму, с которой проводится налоговый вычет, кроме расходов на покупку самой квартиры или ее части, могут входить и затраты на:

  • приобретение материалов для отделки жилья;
  • оплату работ по отделке;
  • разработку проекта отделки и сметы.

Совет: если вы планируете использовать для покупки квартиры кредитные средства, узнайте о том, как получить возврат НДФЛ с процентов по ипотеке.

Покупателям жилья на вторичном рынке и не только будет полезно ознакомиться с материалами о том:

Подводим итоги

Покупка жилья – ответственное решение, реализация которого связана с массой нюансов. Чтобы стать обладателем квартиры, нужно пройти определенную процедуру. Исходя из финансовых возможностей и пожеланий по поводу характеристик жилья, следует выбрать самые подходящие варианты из представленных на рынке, провести их осмотр, сделать окончательный выбор, обсудить детали сделки с продавцом, подписать договор, рассчитаться и зарегистрировать переход права на жилье.

У каждой квартиры на вторичном рынке есть своя история, и нередко она делает недвижимость непригодной для продажи. Поэтому важно предварительно проверить «чистоту» жилья, то есть отсутствие юридических преград для его приобретения. Для этого изучаются документы, полученные у продавца, а также используются дополнительные источники информации, в частности ЕГРП.